Betrifft die Grundsteuerreform auch Wohnungseigentümer?

Ja, die Grundsteuerreform betrifft auch Wohnungseigentümer. Jedes Wohnungseigentum gilt dabei grundsätzlich als ein „Grundstück“ im Sinne des Bewertungsgesetzes (BewG).

WAS IST WOHNUNGSEIGENTUM?

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 249 Abs. 5 BewG). Das bedeutet, der Wohnungseigentümer ist nicht nur Eigentümer einer einzelnen Wohnung, sondern auch Miteigentümer am Gemeinschaftseigentum, vor allem am Grund und Boden.

Wohnungseigentümer sollten sich darauf einstellen, dass die Grundsteuer zukünftig anders berechnet wird als bisher. Die Bewertung erfolgt im Rahmen des Bundesmodells mithilfe des Ertragswertverfahrens.

WAS WOHNUNGSEIGENTÜMER TUN MÜSSEN

Um die Neubewertung durchführen zu können, benötigt das Finanzamt für jedes Grundstück eine „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“. Wohnungseigentümer müssen zum einen die allgemeinen Angaben (z.B. Gemarkung, Flurstücknummer u.Ä.) tätigen. Zum anderen sieht die Erklärung besondere Angaben nur für Wohneigentum vor, so zum Beispiel die Gesamtfläche des Grundstücks und das Datum, zu dem der Antrag auf Eintragung des Wohnungseigentums eingereicht wurde.

DIE ECKPUNKTE DER GRUNDSTEUER-BERECHNUNG

Die Bewertung von Wohneigentum im Rahmen der Grundsteuer erfolgt nach dem Ertragswertverfahren.

Der Anlage 39 zum BewG können die monatlichen Nettokaltmieten in €/qm Wohnfläche abgelesen werden. Für Eigentumswohnungen gibt es keine eigenen Werte. Für diese gelten stattdessen die Nettokaltmieten für Mietwohngrundstücke.

Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer wird bei Wohneigentum immer mit 80 Jahren angesetzt (Anlage 38 zum BewG). Die Restnutzungsdauer eines Gebäudes, das noch benutzbar ist, beträgt mindestens 30 % der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer; das bedeutet, es sind immer mindestens 24 Jahre anzusetzen. Berücksichtigt wird der höhere Wert.

Die Höhe der Bewirtschaftungskosten richtet sich nach Anlage 40 zum BewG. Für Wohnungseigentum gibt es eigene Werte.

Es gilt grundsätzlich ein Liegenschaftszinssatz von 3 % (§ 256 Abs. 1 BewG). Übersteigt der Bodenrichtwert den Betrag von 2.000 €/qm, verringert sich dieser Zinssatz um jeweils 0,1 Prozentpunkte je 100 €, die der Bodenrichtwert die 2.000 €/qm übersteigt. Ab einem Bodenrichtwert von 3.000 €/qm beträgt der Liegenschaftszinssatz einheitlich 2 %. Eine weitere Reduzierung findet dann nicht mehr statt.

Bei der Berechnung des abgezinsten Bodenwerts ist ein Mindestwert zu beachten: Der Wert des bebauten Grundstücks darf nicht geringer sein als 75 % des Werts, den das Grundstück hätte, wenn es unbebaut wäre.

Die Steuermesszahl für Wohneigentum beträgt 0,31 ‰. Es gilt der Hebesatz der Grundsteuer B.

So wird die Grundsteuer für eine Eigentumswohnung berechnet – ein Beispiel

Der Fall

Karlheinz Müller ist Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (Bundesland Rheinland-Pfalz). Das Gebäude wurde 1982 erbaut. Die Gesamtfläche des Grundstücks beträgt 1.500 qm. Der Bodenrichtwert liegt bei 800 €/qm. Der Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, also dem Grund und Boden, beträgt 1/5. Die Wohnung hat eine Wohnfläche von 90 qm. Es gilt die Mietniveaustufe 6. Der Hebesatz der Gemeinde beträgt 480 %.

So wird gerechnet

In Rheinland-Pfalz gilt das Bundesmodell, bei dem diese Rechenschritte durchzuführen sind:

Jährlicher Rohertrag
monatliche Nettokaltmiete / qm Wohnfläche 6,98 €/qm × 90 qm
+ Zuschlag für Mietniveaustufe oder + 30 %
= monatlicher Rohertrag = 816,66 €
× 12 × 12
= jährlicher Rohertrag = 9.799,92 €

 

Restnutzungsdauer
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre
./. Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag 1.1.2022 40 Jahre
= Restnutzungsdauer = 40 Jahre
Mindestens: 30 % von 80 Jahren = 24 Jahre

 

Bewirtschaftungskosten
jährlicher Rohertrag 9.799,92 €
× x % × 25 %
= Bewirtschaftungskosten = 2.449,98 €

 

Vervielfältiger
Restnutzungsdauer 40 Jahre
in Verbindung mit Liegenschaftszinssatz in Verbindung mit 3 %
= Vervielfältiger = 23,11

 

abgezinster Bodenwert
Fläche des Grundstücks (Miteigentumsanteil, hier 1/5 von 1.500 qm) 300 qm
× Bodenrichtwert × 800 €/qm
= Bodenwert = 240.000 €
× Abzinsungsfaktor (abhängig von Restnutzungsdauer und Zinssatz) × 0,3066
= abgezinster Bodenwert = 73.584 €

 

Grundsteuerwert
jährlicher Rohertrag 9.799,92 €
./. Bewirtschaftungskosten ./. 2.449,98 €
= jährlicher Reinertrag = 7.349,94 €
× Vervielfältiger × 23,11
= kapitalisierter Reinertrag = 169.857,11 €
+ abgezinster Bodenwert + 73.584 €
= Grundsteuerwert (abgerundet auf 100 €) = 243.400 €

 

Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Steuermessbetrag

243.400 € × 0,31 ‰ = 75,45 €

 

Steuermessbetrag × Hebesatz (Grundsteuer B) = Grundsteuer

75,45 € × 480 % = 362,16 €